Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Приобретение объекта в собственность — это сложный комплекс действий. При совершении сделки необходимо подписать ряд юридических документов, выполнить определенные процедуры. Для того чтобы у Вас сложилась общая картина о порядке совершения сделок с недвижимостью, предлагаем рассмотреть основные этапы:   

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

После того как покупатель выбрал подходящий ему объект, встает вопрос о дальнейших действиях. Как правило, с целью закрепления предварительной договоренности   сторон о стоимости объекта, сроках его приобретения покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи (часто его называют авансовым соглашением).

Договор купли-продажи недвижимости

Продажа недвижимости осуществляется путем заключения сторонами договора купли-продажи. Согласно ему продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель — принять и оплатить его на согласованных сторонами условиях.

В договоре обязательно должны быть указаны следующие существенные условия, без соблюдения которых он будет считаться незаключенным:

1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
2. Условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
3. Условие о любых обременениях объекта недвижимости (при наличии таковых).
4. При продаже жилого помещения — перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
5. При продаже в кредит с условием о рассрочке платежа — стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
6. При использовании кредитных средств банка с целью оплаты — реквизиты кредитного договора, наименование банка, место заключения кредитного договора.

Исходя из нашего опыта правового сопровождения сделок с недвижимостью, мы рекомендуем также указывать в договоре следующие условия, которые не являются существенными в смысле правовой терминологии, но имеют важное значение для сторон сделки:

1. Срок передачи объекта покупателю по передаточному акту.
2. Указание на полную дееспособность сторон сделки и отсутствие заболеваний, препятствующих заключению сделки.
3. Срок, в течение которого стороны обязуются передать документы на государственную регистрацию.
4. Перечень и стоимость имущества, передаваемого вместе с объектом недвижимости покупателю.
5. Иные условия исходя из особенностей конкретной сделки. 

Форма договора купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

В настоящий момент существенно расширен перечень сделок с недвижимостью, которые подлежат нотариальному удостоверению. А именно в указанный перечень включены следующие сделки:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
• продаже земельной доли;
• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

То есть если собственниками объекта являются несколько лиц на праве общей долевой собственности и/или одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, сделка подлежит нотариальному удостоверению в силу закона. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В силу закона право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Передача объекта недвижимости продавцом

Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как правило, передаточный акт подписывается сторонами после осуществления расчетов за объект недвижимости. В этом случае необходимо указать в передаточном акте, что расчеты по сделке произведены в полном объеме и без каких-либо претензий.

Передаточный акт с условием об оплате фиксирует выполнение всех обязательств по договору купли-продажи, поэтому этот документ имеет важное юридическое значение и должен храниться вместе с самим договором купли-продажи.