Закажите обратный звонок и мы
перезвоним Вам в ближайшее время
Проверим документы и информацию по недвижимости
• Установим, имеет ли право продавец распоряжаться недвижимостью.
• Узнаем, есть ли запреты или ограничения по распоряжению недвижимостью: арендаторы, аресты, охранные обязательства и т.п.
• Исследуем предыдущие сделки с недвижимостью.
• Проверим, имеются ли судебные споры по недвижимости, собственникам и бенефициарам.
• Выявим особые характеристики или специальные статусы недвижимости: объекты культурного наследия, особо охраняемые территории и т.п.
• Проанализируем риски возникновения ограничений в будущем.
Проверим продавца
• Убедимся, что процедура банкротства в отношении продавца не введена и оценим риски ее введения в ближайшее время.
• Для юридического лица: проверим полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур при продаже недвижимости.
• Для физического лица: узнаем, есть ли лица, без согласия которых невозможна продажа.
Проведем фактическое обследование недвижимости
• Проверим, нет ли незарегистрированных объектов в границах земельного участка или несогласованных перепланировок внутри помещений, чтобы понять, что с этим делать.
• Убедимся, что недвижимость соответствует характеристикам, зафиксированным в документах, и с покупателя не будут взыскивать штрафы и убытки, причиненные предыдущими владельцами.
• Будем искать незарегистрированные обременения, которые могут помешать использовать недвижимость: подземные коммуникации, скважины, границы с санитарными или водоохранными зонами, общедомовые коммуникации и т.п.
Убедимся, что объект подойдет для Ваших целей
При покупке недвижимости под конкретный бизнес часто важны определенные характеристики объекта: электричество определенной мощности, наличие подъездных путей, возможность использования недвижимости для определенных видов деятельности (размещения объектов общественного питания, торговых объектов, медицинских учреждений и т.д.).
При необходимости, мы:
• Проверим, насколько объект покупки соответствует требованиям покупателя — по нормам СанПиН, пожарным требованиям, требованиям к предприятиям определенной сферы и т.п.
• Привлечем для консультации отраслевых специалистов: энергетиков, проектировщиков, специалистов в области пожарной безопасности.
• Проведем строительно-техническую экспертизу зданий, чтобы выявить, что именно по факту на объекте не так, как на бумаге, и может принести серьезные проблемы будущему собственнику.
Проведем экспресс-анализ документов, информации по недвижимости и продавцу
Согласуем основные параметры будущей сделки
Разработаем предварительный договор (соглашение об авансе или задатке)
Примем участие в подписании предварительного договора (соглашения об авансе или задатке)
Запросим у продавца документы для дальнейших проверок
Проведем переговоры с продавцом о том, чтобы он устранил выявленные риски до сделки или снизил цену
Результат сделки становится ясен не после подписания договора купли-продажи, а когда покупатель без проблем и задержек получает доход от приобретенной недвижимости. Мы грамотно выстраиваем позицию и сами ведем переговоры, чтобы отвоевать самые выгодные условия для сделки и дальнейшего использования объекта.
Согласуем со сторонами все параметры будущей сделки
Разработаем схему сделки: определим действия сторон, которые нужно будет выполнить до совершения сделки и после ее окончания, составим перечень документов, который нужно будет разработать и подписать.
Закрепим договоренности юридически значимыми документами
Разработаем и согласуем договор купли-продажи и другие документы к сделке
Организуем безопасные расчеты по сделке
Проверим, чтобы не было ошибок при организации расчетов посредством аккредитивов, счетов эскроу или банковских ячеек, чтобы все стороны действовали строго по согласованной схеме сделки, проверим договоры с банками
Проверим на сделке полномочия сторон и документы перед подписанием
Убедимся, что все документы подписываются надлежащими лицами и в предварительно согласованных редакциях, проверим полномочия подписантов
Организуем регистрацию перехода права собственности
Подаем документы на государственную регистрацию перехода прав собственности и передаем Вам документы после регистрации
Вы заказываете звонок или звоните нам по номеру +7 (495) 125-19-39
Юрист направляет Вам на электронную почту список документов, необходимых для начала работы
Вы отправляете юристу документы по электронной почте или передаете контакты лица, с которым общаетесь по поводу сделки
Юрист проводит анализ документов и проводит переговоры с противоположной стороной сделки
Юрист осуществляет подготовку сделки
Юрист организует осуществление расчетов по сделке и присутствует при подписании документов в банке
Юрист организует регистрацию переход права собственности на недвижимость и передает Вам документы, подтверждающие совершение сделки
Свидетельство о праве собственности на коммерческую недвижимость
Документы – основания государственной регистрации права собственности Продавца на Объект (договор купли-продажи, и т.д.)
Кадастровый паспорт на коммерческую недвижимость
Поэтажный план и экспликация (технический паспорт БТИ) на недвижимость
Договор аренды коммерческой недвижимости (при наличии)
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате газа, электроэнергии, телефонной связи
Документы, подтверждающие оформление электрической мощности на объект недвижимости
Проект договора долевого участия (ДДУ) ,который предлагает подписать застройщик
Копии паспортов участников сделки - физических лиц и копии учредительных документов участников сделки - юридических лиц
Саутина Ольга
Руководитель департамента юридического консалтинга
Сделки с коммерческой недвижимостью имеют свои особенности.
Во-первых, покупка коммерческой недвижимости бывает для разных целей. Например:
Поэтому при выборе и покупке объекта важно иметь ясность — возможна ли покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, или только юридическим, и есть ли возможность использовать его по желаемому назначению.
Во-вторых, учитывая коммерческое назначение использования недвижимости, чаще всего собственником таких объектов являются юридические лица. При совершении сделки юридическим лицом необходимо проверить не только правовую историю самого объекта, но правоспособность юридического лица и полномочия представителя юридического лица на подписание договора по отчуждению объекта недвижимости.
В-третьих, стоимость коммерческой недвижимости значительно превышает стоимость жилых помещений. Это создает дополнительные риски для покупателя при совершении сделки. Более того, при расчетах за коммерческую недвижимость стороны используют две формы расчетов:
В-четвертых, часто приобретение коммерческой недвижимости идет под арендный бизнес. Т.е. покупатель заинтересован не просто в объекте недвижимости, а в инструменте получения регулярного надежного дохода. В этом случае требуется анализ и проверка не только самого объекта недвижимости, но и долгосрочного договора аренды этого объекта недвижимости, в расчете на который покупатель приобретает объект.
Ленивкина Анастасия
Помощник юриста
Карпова Инна
Руководитель отдела корпоративного права и офиса «На Академической»
Сделка, заключенная на торгах, не может быть оспорена при банкротстве бывшего собственника
Сделки, совершаемые на организованных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов, а также действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих из таких сделок, не могут быть оспорены на основании статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве
Срок давности - 3 года
Максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью – 3 года. Между тем, данный срок может быть восстановлен
Неоплата стоимости недвижимости не является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения
Согласно имеющейся судебной практики, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, нарушение покупателем порядка оплаты недвижимого имущества не является основанием для расторжения договора купли-продажи и истребования имущества у недобросовестного покупателя
Заключение договора купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него не свидетельствует о недействительности нового договора
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество раньше, а если это невозможно установить, - того, кто раньше предъявит иск. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом
При отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП, возможно заключить договор купли-продажи будущего недвижимого имущества
Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара
Внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста
Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества
Спасибо, что обратились в Юридическую компанию «Базальт».
В ближайшее время наш специалист с Вами свяжется.
Обратный звонок
Закажите обратный звонок и мы
перезвоним Вам в ближайшее время
Комментарии