02.02.2021

Прочее

Сопровождение сделок с земельными участками

Сопровождение сделок с земельными участками профессиональными юристами возможно как в рамках купли-продажи, дарения или мены, так и в случаях оформления аренды, получения наследства, сдачи в залог или внесения недвижимости в уставный капитал организации.

В зависимости от целей приобретения или, напротив, отчуждения земельного участка варьируются и особенности оформления сделки. Так, для территорий, используемых под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), нужно будет определить, разрешено ли их использование для указанной цели. Для сельскохозяйственных наделов принципиально определить не только их границы, но и как их использовали ранее (для выпаса скота, выращивания определенных растительных культур). Только после этого можно будет понять, перспективно ли покупать данное имущество.

Когда необходимо сопровождение?

При проведении сделки купли-продажи, мены, дарения или любой другой, стороны могут столкнуться с рядом трудностей, справиться с которыми без участия профессионала в области земельного права будет крайне сложно. Вот лишь несколько примеров подобных ситуаций:

• возникли сомнения, верно ли было проведено межевание участка, соседи не согласны с координатами границ;
• недвижимость уже находится под обременением, и нужно определить правовые последствия для нового собственника или арендатора (участок арестован судебными приставами, сдан в залог на основании ранее заключенного договора, на нем установлен сервитут);
• неясно, используется ли имущество по назначению (в случаях, если, например, участок приобретается для строительства дома, а по документам он предназначен исключительно для ведения сельского хозяйства);
• нужно выяснить возможность проведения к объекту инженерных сетей для его дальнейшей эксплуатации.

Сопровождение сделок с земельными участками может понадобиться и в случае, если одна из сторон не согласна с предложенными условиями договора (слишком большой размер неустойки, несправедливая цена). Также гражданам и организациям может потребоваться экспертная оценка состояния недвижимости для определения ее реальной стоимости. Юрист также поможет выяснить, все ли владельцы имущества согласны на проведение сделки, не являются ли собственниками несовершеннолетние и, соответственно, не потребуется ли разрешения органов опеки.

Основные этапы

Сопровождение сделок с земельными участками проходит в следующем порядке:

• предварительная оценка недвижимости на предмет наличия юридических рисков, перспектив ее приобретения;
• проверка сторон на возможность проведения купли-продажи, аренды, мены, дарения и других сделок. Проверяется наличие права собственности, пожизненного владения, заключенные договоры аренды, дающие право на передачу в субаренду и т. д.;
• определение схемы оформления договора (например, со 100%-й предоплатой, в рассрочку;
• сбор документов, согласование итоговой версии договора, подписание его обеими сторонами;
• государственная регистрация права договора (если это предусмотрено законом).

В ходе оформления сделки по продаже имущества, передаче его в дар, сдаче в аренду и при иных вариантах юрист консультирует клиентов по любым возникающим вопросам.

Перечень документов

Для заключения договора любого типа, предмет которого — земельный участок, нужно представить:

• правоустанавливающие документы на недвижимость (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о наследовании имущества, решение суда договор дарения или иной документ);
• правоудостоверяющие документы (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
• разрешение органов опеки (если среди собственников несовершеннолетний гражданин);
• документы, определяющие границы земельного участка, результаты межевания;
• согласие супруга собственника на отчуждение недвижимости.

Если сделка оформляется не владельцем имущества, а его представителем, то потребуется доверенность.

Рекомендации юристов компании «Базальт» при заключении договоров с земельными участками

Обеспечение сделки

Продавцам рекомендуется получить от покупателя задаток (не путать с авансом) на случай, если сделка не состоится. Задаток компенсирует потери собственника, если потенциальный приобретатель в последний момент передумает заключать договор. В отличие от аванса, задаток в этом случае возвращать будет не нужно.

Описание недвижимости

В соглашении нужно подробно указать характеристики недвижимости: кадастровый номер, площадь, целевое назначение, адрес. Чем больше информации будет в документе, тем ниже риски возникновения споров в будущем (например, если прежний собственник решит признать сделку недействительной, потому что продавалась половина участка, а не весь).

Уловки мошенников

Мошенники могут прописать в договоре условие, что они имеют право выкупить участок в любой момент обратно. Также приобретателя должны насторожить положения, где продавец освобождает себя от ответственности, если претензии на землю будут предъявлять третьи лица. В соглашении не должно быть и условий, ограничивающих право пользования недвижимостью уже после покупки. Если в договоре есть такие положения, то подписывать его нельзя ни в коем случае.

Почему стоит довериться профессионалам?

Сопровождение сделок с земельными участками профессиональными юристами компании «Базальт» позволит избежать ряда проблем. Например, бывали случаи, когда покупатель, не проверив кадастровый номер недвижимости, становился собственником не того земельного участка, который изначально показывал продавец. Помощь юриста избавит стороны от заключения невыгодных договоров, чрезмерного завышения или занижения цены. Профессионалы добьются выполнения обязательств контрагентами, предусмотрят возможности разрешения спорных ситуаций без суда.

Регистрация садоводческого некоммерческого товарищества

Если гражданам принадлежат земельные участки или различные сооружения, они вправе создать официальное объединение. Это прямо следует из законодательства РФ. Такое решение принимается для облегчения хозяйствования и управления, однако требует предварительного сопоставления плюсов и минусов, а также тщательной подготовки.

Смена юридического адреса на примере ООО

Переезд единоличного исполнительного органа фирмы в другой офис — не просто вопрос транспортировки имущества и обустройства новых рабочих мест. Происходит смена юридического адреса, о чем необходимо оперативно и официально уведомить уполномоченные органы.

Купля-продажа доли в ООО

Действующее законодательство позволяет учредителю продать компанию в форме общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) или заменить партнера по бизнесу путем купли-продажи доли. Это право имеет каждый участник, оплативший свою часть в уставном капитале.

Выход из состава участников ООО

Учредители общества с ограниченной ответственностью в ходе деятельности компании могут пожелать разорвать отношения с партнерами по бизнесу. Для этого им придется официально покинуть ООО и продать долю

Как открыть ООО: от теории к практике

Общество с ограниченной ответственностью — наиболее популярная организационно-правовая форма при регистрации предприятий малого и среднего бизнеса в России.

Смена гендиректора в ООО

Генеральный директор — лицо, действующее в интересах организации и от ее имени. Он выступает в качестве единоличного исполнительного органа. Информация о руководителе в обязательном порядке вносится в ЕГРЮЛ, а в уставе прописываются его полномочия. Смена гендиректора не потребует изменение содержания учредительных документов предприятия.