Сделки с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом, в том числе с землей – одно из главных направлений деятельности Юридического центра «БАЗАЛЬТ».

Чем наши услуги отличаются от риелторских? Основная задача риелтеров – найти объект,  подходящий клиенту, и побыстрее его купить. При этом, как показывает наша практика, риелторы очень часто в погоне за собственным гонораром не обращают внимания на некоторые существенные моменты, которые могут в дальнейшем принести массу проблем клиентам (см. здесь).

Наша цель – защита интересов клиента, а не скорейшее завершение сделки с недвижимостью на любых условиях.

Состав комплекса услуг по юридическому сопровождению покупки/продажи зданий, помещений, квартир, земельных участков и пр. зависит от конкретной ситуации и, прежде всего, от того, чьи интересы мы представляем: покупателя или продавца.

Например, если наш клиент приобретает недвижимость, процесс юридического сопровождения сделки можно разбить на следующие этапы:

1. Экспертиза представленных продавцом документов и запрос дополнительных материалов.

На первом этапе мы проводим анализ документов, представленных продавцом. Как правило, их бывает недостаточно для проведения детального правового анализа юридической чистоты объекта. Мы запрашиваем дополнительные материалы у продавца, а часть информации и документов получаем по независимым каналам. Это позволяет получить дополнительное подтверждение легитимности документов по объекту недвижимости и подтвердить полномочия представителя продавца. Если в ходе юридической экспертизы документов будут обнаружены некоторые «шероховатости» в истории объекта недвижимости, они могут послужить аргументом для снижения цены. В некоторых случаях, мы, возможно, порекомендуем клиенту отказаться от покупки, если никакие действия не позволят исключить финансовые и иные риски.

2. Ведение переговоров с продавцом, разработка и согласование документов.

Цель переговоров – утверждение такой схемы сделки, которая позволит провести ее с минимальными рисками для покупателя и на максимально выгодных условиях. Хотелось бы сразу отметить недопустимость использования «типовых договоров». Типовые договоры не учитывают особенности конкретной ситуации. Договор купли-продажи – не просто основание для государственной регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу, но, прежде всего – документ, описывающий схему сделки, гарантии продавца и устанавливающие компенсационные штрафные санкции в случае возникновения каких-либо проблем с приобретенным объектом. Помимо договора купли-продажи и передаточного акта разрабатываются иные документы, необходимые для реализации конкретной схемы покупки Объекта (договоры поручительства, дополнительные обязательства сторон, документы по аккредитиву, условия доступа к банковской ячейке и т.п.).

3. Подписание документов и денежные расчеты.

На этом этапе стороны подписывают ранее согласованные документы, осуществляют оплату и формируют пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества. Если расчеты происходят наличными деньгами, как правило, для передачи средств используется сейфовая ячейка в банке. В этом случае в задачу юристов входит решение орг. вопросов в банке, подготовка и проверка документов, обеспечивающих доступ к ячейке после государственной регистрации и организация пересчета и проверки купюр.

4. Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Все усилия по организации и проведению сделки не будут ничего стоить, если в итоге будет получен отказ в государственной регистрации. Поэтому, очень важно не просто грамотно сформировать пакет документов и сдать его на регистрацию, но и осуществлять постоянный контроль за ходом государственной регистрации.

5. Завершающие процедуры.

На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрирующем органе) и тщательно их проверяют. После этого стороны подписывают передаточный акт, продавец передает покупателю документы по объекту и вскрывает сейфовую ячейку, если расчеты проводились наличными.

Наши услуги по юридическому сопровождению покупки/продажи зданий, помещений, квартир, земельных участков и пр.могут заключаться как в полном комплексном сопровождении сделки на всех ее этапах, включая передачу денег и анализ налоговых последствий, так и в устной консультации по результатам рассмотрения правоустанавливающих документов.

О некторых опаснятях, подстерегающими при соврешении крупных сделок с недвижимым имуществом вы можете узнать здесь.